随着中国老龄化社会加速的到来，养老产业将形成一个庞大的市场，预计 “十三五”期间，整个中国养老市场消费将超过10万亿元，年均增长幅度将达17%。 “银发经济”的养老产业被视为新金矿，全国养老地产已呈“保险系”“央企系”“房企系”三足鼎立格局，仅房企系就有80多家品牌企业涉足，包括万科、保利、恒大、绿城等大型房企。

　　“十三五”伊始，政策更是开始倾向于养老，在政策的刺激下，不少企业已经提前动作，开始再度发力养老地产。万达集团董事长王健林就表示：“房地产并不是一个万年长青的产业，所有地产当中最有前途的就是养老地产。”

　　万科地产

　　以万科为例， 2010年作为养老模式的先行者，聚焦许多适老项目，在万科内部，养老业务的开展也是各个分公司自主进行。

　　万科北京区域从2010年开始做1.0版本的尝试，寻找环境优美的社区做适老项目;2012-2014年进行的2.0版本升级，万科在北京、青岛、杭州、成都、三亚等多个地方以“重资产”的形式持有养老项目，并寻求和周边机构联合。至2016年8月30日，北京万科宣布与北控集团合作，进入养老3.0时代的，通过整合保险公司、医院等资源，力求在养老保险、医养结合等方面有所突破。

　　万科杭州区域以随园嘉树系列产品为主，形成了三大成熟产品线，即随园嘉树(活跃长者公寓)、随园护理院(家庭式长者康复护理中心)和随园之家(社区居家养老服务中心)。其中，随园嘉树主要面向自理型长者，随园护理院面向术后康复及失能照护两类长者，随园之家面向社区居家长者，形成社区、机构和居家养老三大层级的养老服务体系。

　　时至今日，万科已在北京、上海、广州、杭州、青岛、成都等一线城市和核心二线城市开业运营了逾50个养老项目，包括带长住床位的项目(12个)和社区居家服务及日间照料中心(42个)。

　　未来，万科将以北京、上海、广州、深圳、杭州等五个城市为核心，重点布局10个老人基数高、人均可支配收入高、医疗水平高的城市，并构建完善的城市业务网络。

　　案例介绍：青岛万科怡园公寓

　　万科怡园公寓，是万科集团在全国的首座全租式老年公寓，项目全部为北入户，南朝向，地上6层，地下1层的标准型公寓项目。万科怡园公寓兼具了居家养老的温馨及社区养老的氛围，同时其完善细致的专业养老服务，堪称青岛目前品质最高的老年公寓。

　　设计上，万科怡园公寓综合考察日本成熟先进长者公寓产品，经过科学规划、精心设计，潜心研究人与建筑、空间的关系，考量人性化空间动线，共120床位，大部分采用标准间布局，少量单间，收住人群为80%健康老人，10%半失能，10%失能老人。公寓由海尔整体家装策划的适老化家装产品，全面融入无障碍适老元素，从入户门到客厅、卧室、洗手间40余处适老细节设计可谓费尽心思。

　　万科怡园配有完善的公共配套，泡汤池、阅览室、健康咨询室、餐厅、助浴室、健身理疗室、棋牌室、多功能室、娱乐室、大堂等，设计很是贴心，配套十分健全。

　　服务上，创造出一套独具特色的适老服务标准，包括7大基础服务与4大特色服务在内的11大服务体系，简称“7+4”适老服务体系。

　　7项基础服务：生活照料、日常护理、康复保健、健康管理、心理服务、饮食服务、娱乐服务。

　　4项增值服务：建立健康档案，制定个性化护理方案;聘请老年大学讲师定期开展养生讲座;专业医师坐诊;温馨心灵慰藉，维护情绪健康，提升长者生活质量。

　　医疗保障方面，怡园公寓与市公立医院签署了战略合作协议，给入住长者提供强有力的健康保障。万科怡园健康管理中心，为长者提供365天24小时全天候服务，时刻满足长者需求，随时可以应对紧急情况。

　　虽然万科怡园可谓“高大上精全”，但也有其不可避免的硬伤，如项目户外空间狭小，不适合进行“广场舞”等活动，且较高的租金价位让不少老年人感到难以接受。

　　恒大地产

　　在看恒大地产，2015年恒大集团将其以39.39亿元竞得50%股权的中新大东方人寿保险公司更名为“恒大人寿”，并成立了恒大健康产业集团，将保险业与养老进行结合，开展健康颐养社区、新型高端国际医院、社区医养、医学美容及抗衰老业务，其养老产业计划则是实现“居家与养老结合、医养结合、与保险业结合”。

　　恒大健康着手研发大型健康颐养社区项目，研究制定了国内首个大型社区健康颐养生活标准，计划将社区打造为集家庭医生、健康管理、康复治疗、养老服务、社区互联网+、O2O生活于一体的健康颐养乐活生态圈.并将在此基础上陆续在全国范围进行拓展。

　　恒大首批健康颐养社区项目已分别在海南三亚海棠湾和海花岛落地动工，计划于2016年底实现首期预售。同时，恒大健康还将继续探索健康有颐养社区新项目的开发.为国民提供全新的旅游养老和颐养养生体验。

　　保利地产

　　保利地产是从2010年涉水养老地产，其养老战略规划是“全产业链介入，打造三位一体中国式养老”，即“以居家为基础，统一服务标准，以社区为依托，统一配套标准，以机构为支撑，统一专业标准，关注传统文化、心理、生理需求”，覆盖多层次养老需求的全面服务体系。

　　保利旗下有3个养老品牌，一为专注机构养老的和熹会，该品牌也是由保利地产及安平投资管理有限公司共同出资建立的保利安平运营养老产业，二是专注社区居家养老的合院健康生活馆，三是专注适老化产品的设计、研发及整体配置的保利和品。至今保利和熹会已在北京、广州、上海、成都等7个城市拥有8个在建试点项目。

　　保利重新定义了养老产业在集团发展的战略地位，称未来10年要打造50个养老机构。保利地产未来将通过新建、住宅项目改造适老设备等方式，力争在保利进驻的每个城市中，实现5-6个养老地产项目。未来10年保利会在国内主要的省会城市建立这样的机构，包括在大型社区内配建5万-10万平方米的持有型养老公寓。

　　案例介绍：北京和熹会

　　北京和熹会是保利安平•和熹会的第一个项目，地处上风上水的北京西北，位于千年龙脉西山脚下，三山五园屹立，气候宜人，各项环境指标均适合老年人生活。项目于2012年4月开始筹建，属于酒店改造项目，于2012年12月24日正式投入运营。运营总建筑面积约2.2万平米，内设医疗室为医保定点机构，共设200套居住单元，分为标准间、VIP套间、加护间，规划容纳260名老人居住。

　　公寓配套建设了独立的综合门诊部，并有“999急救中心”驻点。同时配套建有康复中心、健身中心、影音活动室、书画室、手工室、棋牌类活动室、餐厅等设施。公寓为入住老人提供专业的健康管理、医疗服务，以“养医结合、身心并护，怡情冶性、安享天年”为宗旨，为老人提供健康管理、文化娱乐、医疗康复等服务。

　　保利和熹会最开始时定位自理老人，后发现非自理型老人为市场刚需，遂转型，2015年底非自理老人达到60%，且年龄较高。保利和熹会收费标准已超过部分工薪阶层家庭所能承受的范围，但是对于养老机构本身来说，这样的收费标准仅仅刚刚能够维持现金流平衡，未来的盈利模式是值得我们进一步探讨的。

　　绿城集团

　　绿城集团是国内涉水养老地产较早的房企，绿城的“学院式养老”尝试收获了众多口碑，但也碰到盈利的挑战。

　　普通开发商做养老地产强调配备老年护理服务和医疗硬件，绿城做养老地产却主打学院式，成立专门的教育公司做“老年大学”。

　　学院式养老，即在提供基础的日常生活与医疗服务之外，在园区中以学校为组织形态，以开展符合老年人生理和心理特征的学习、活动为核心内容的一种新型养老模式，实现老年人物质与精神的“双盈晚年”。根据实际情况，又分为“走读式”、“寄宿式”和“混合式”三种。

　　绿城首次试水养老地产，是2010年推出位于杭州临平的绿城蓝庭项目中的“颐养公寓”。除健康中心、文体活动中心、社区门诊、护理院等公共配套外，这里还组建了一所社区老年大学，以学校的组织方式，构成园区内老年人的日常生活形态，同时开展适合老年人身心健康的各类学习、活动，重新认识、解读老年人的精神需求。这成为绿城“学院式养老”的初步探索。

　　2011年，绿城还正式组建学院式养老运营平台——绿城颐乐教育公司，负责在十几个城市的绿城社区里开设的数十所颐乐学院的运营管理。截止2016年8月底，全国开设125所颐乐学院校区，遍布全国31个城市，筹建校委会31个，在读学员3621人，计5441人次，百人以上校区7所，全国共开设387个班级，课程种类46门，任课教师336名。

　　虽然绿城颐乐学院持续亏损，但绿城对养老地产仍痴心不改，董事长宋卫平说：“只要有微利，我们就会去做，即使少有亏损，我们也愿意去做，即使卖房子赔钱了，也会去做，因为养老地产对绿城集团的品牌形象及发展会带来一定的促进作用”。宋卫平对绿城“学院式养老”的期望是：“五十年后，家家都以送老人去养老学院为正常之事。”

　　案例分享：绿城乌镇雅园

　　绿城.乌镇雅园是绿城集团推出的首个养生养老项目，打造“健康医疗+养生养老+休闲度假”这样一个全新的养老地产模式。

　　项目位于雅达国际健康生态产业园内，距离西栅景区2000米左右。乌镇国际健康生态产业园占地面积约1500亩，共有德国医疗公园、国际养老中心、五星级度假酒店、特色商业街(面积约300亩的湿地公园)、绿城乌镇雅园养生养老住宅以及颐乐学院6个板块组成，整个园区为50-100岁长者提供养生养老需求而设计建造。雅达健康生态产业园由雅达国际投资开发，雅达国际是一家专注于康复医疗和养老产业的大型投资公司。绿城乌镇雅园由雅达国际和绿城集团合作开发。

　　绿城.乌镇雅园总占地面积650亩，总建筑面积约60万平方米，由单层中式养生小别墅、5-6层新民国风格电梯公寓、小高层电梯公寓、颐乐学院四类建筑形态组成，计划分5期开发。首期推出雅乐苑组团多层电梯公寓，全装全配拎包入住，面积段56-140平方米，有4种不同的户型结构，计划于2014年下半年交付使用。项目按照专业适老性进行设计建造，如风雨连廊、无高差设计、担架电梯、紧急报警按钮等，为居家护理养老提供升级可能。

　　乌镇颐乐学院作为绿城乌镇雅园最主要的园区配套之一，建筑面积约3.5万平方米，相当于浙江老年大学的1.5倍，是目前国内规模最大、设施最全的老年大学之一。配有教学楼、游泳体育馆、大礼堂、健康促进馆、棋乐轩、门球场、食堂、办公楼、幼儿园及配套商业等齐全设施。学院计划设置5个系30多门课程，提供太极、舞蹈、摄影、书法等专业培训。同时学员还可以享受到360健康体检、365健康关怀、100健康促进等全套的健康服务。乌镇颐乐学院、德国医疗公园、雅乐苑住宅都计划于2014年投入使用。

　　至2017年，前期2000多套养老公寓和别墅产品已经全面售罄，售价还上涨了50%，尽管项目去化较好，但养老项目更注重的是后期的服务及投入，绿城能否更好的进行复制，值得我们进一步探讨思考。

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