随着老龄化社会的到来，养老产业势必成为受人瞩目的行业。但在现实中，养老地产凸显几个问题：缺乏有经验的养老运营机构，国外请来的大多水土不服，国内还没有特别成熟的团队；医疗护理被认为不可或缺，但医的比重占多大，相关设施投入需要多少没概念，容易做成重资产；定位低端，容易与普通养老院混同，定位高端，入住率一般不会高；盈利模式没有解决，找不到好的退出方式，大多数处于亏损状态。那么，养老地产到底是不是好的投资方向呢？
在众多专家看来，有三种商业模式符合投资逻辑。
一：医养结合第一种是医养结合，就是将社区养老与社区医院进行组合，选址一般在成熟居民小区附近，即可解决周边老龄居民就近看病拿药问题，也可提供基本的养老服务。
这种投资模式有几个明显的赢利点：客户群稳定，消费比较刚性，而且因为与社保结合，可促进老年人消费；医和养可以共享床位，不仅节省投入，使用率也能大幅提高；客户群不仅包括来住的老人，还能覆盖周边居家养老的老人，收入具有很好的成长性。这种模式的操作难点在于，首先需要有经营医院的经验；其次，找到合适的经营地点不容易，面积太小或周边居民数量不够，都难以支持运营。
二 ：分时养老第二种叫分时养老，适用于度假养老项目。一些位于风景区适合做休闲疗养的项目，确实匹配了一部分活力老人的度假需求，但以买房的形式来消费显然不合适。这就产生了用卖消费卡的形 式销售养老产品，买卡老人可以在连锁经营的地方，任意选择地方进行消费。
如果有保险机构介入，还可以和养老保险结合。年轻时投资，老了可以消费。因为投资可以通过这种方式形成现金回流，不需要分割产权销售，因此在项目选择上，可以是划拨土地，也就节省了投资成本。当然，这种模式必须形成一定规模，对选址比较考研，否则不容易促进销售。
三：养老主体商业综合体第三种称之为养老主体商业综合体。做的虽然是社区养老，但将就医成份降到只对老年人进行健康管理。这种模式重点针对中老年人，开展一系列的养生养老服务，具体做法和生活体验式的商业综合体相同。普通居民也可以来消费。因为具有普适性，因此消费群扩宽。而因为没有特别的硬件需求（很多是软性服务），因此不需要增加太多投资。
在这三种模式中，养老地产的提法都不合适，传统意义的地产在这里已经被完全淡化到只有建筑的建设。真正的赢利点在养老，在对老年人需求的挖掘，在于能否通过用心的服务来争取客户。养老市场是一座值得深挖的金矿，只是需要找准入口。