筑森设计李总：

　　在开讲之前我稍微说两句：我们做养老建筑和养老设计实际上我自己的一个感觉是，我们在做这种研究之前要对养老产业有一个充分的认识。

　　这个是我在外面与业主、同行、客户做交流时整理出来的一个简单的东西。我回过头来简单介绍一下。我们做养老产业，实际上我们公司现在做的已经比较杂了。我们是设计公司，三年以前开始做这个东西的时候，我们开始接触一些养老地产的项目。那个时候我就发现我最大的问题是实际上我们对养老并不了解。那个时候就接触了很多朋友也去了拜访了许多人，养老院、养老地产的专家。很多现在名头很大的人，我，包括我的团队两年以前就去拜访过了。

　　但后来我们发现，你做了养老机构的设计、做养老地产的设计其实还是有很大差别的。严格来讲，我在两年以前就有了一个结论跟很多房产开发商。那个时候有许多房产开发的研讨会，我就问那些开发商：“你们所说的盈利模式究竟是怎样的盈利模式?是房产的盈利模式还是资本的盈利模式还是养老运营的盈利模式?”因为这些东西你不能严格地去界定，不能分清楚。混在一起的时候其实没有可能性。我参加完几次论坛以后就不去参加了。因为我在会上跟他们说现在所有的中小开发商都不能去做养老地产，因为没有盈利模式，玩不下去的。后来我们公司这两年一直在琢磨怎么弄。前面我们从设计开始，我们公司在研究的时候发现我们不能按照规范去设计。不能按照传统地产的策划路子去设计。我们跟克尔瑞跟世联跟很多策划公司打了交道后发现他们也讲不清楚养老产业是怎么回事。后来我们就组建了自己的咨询团队，我们试图把这个事讲清楚。但这个过程中发现如果不去做运营根本讲不清楚。养老产业是什么，养老产业的核心还是养老服务业。不把养老服务业的事搞清楚，其实养老产业所有围绕着它的事可能都是一个跑板，其他人都别玩吧。

　　我们公司也比较胆大，公司的另外一个副总就直接下了这趟水，说“你们还是搞设计，我就去搞运营吧。”他带了一个团队花了一年半的时间去钻研运营，现在的成果大家都看到了。12月19号，我们现在最大的一个成果。我们的运营团队和中海租赁签了一个长期战略合作协议。中海集团给我们投资100亿，5年之内让我们去帮他它干300家养老院。这说明问题呢?说明我们是做了养老运营服务才被别人认可。当你做设计，做策划的时候。所以后来我们就干了一件事，我们把我们养老产业的团队。其实两年以前公司组建养老产业事业部的时候就我和另外一位(尹卫东?)，说我们搞养老事业部吧。当时的目的就是做养老地产，两年多发展下来，现在我们变成3家公司。两个人的事业部变成了三家公司。一个是筑森还是主要做设计;第二个就是康养管理公司，这个就是我们养老运营咨询投资和资本对接的一个管理公司;第三个就是我们19号三六九养老。我们之所以叫“3+X”因为是三家公司组成整个养老产业的基础。“X”就是我们未来还要对接更多的资源。但这三家公司是我们核心的，我们自己的互相有交叉植入的公司。

　　三六九就成为我们现在的核心，它是做养老运营的。三六九养老运营12月19号在江苏天宁和中海租赁集团，我在微信朋友圈里都发过。所以这说明一个什么问题呢?就是我们现在你要是想从投资角度或者说产业的角度来研究这个东西的时候还是要从运营出发，从服务出发。然后把它当做系统一同来看。但是假如你单独讲设计这个事儿呢，我觉得简单。国家好多规范梳理一遍，把我们想干的事梳理一下可能就好办了。实际上这几年我们梳理了我们做的几大类型：近郊、远郊和城市中心，这三种类型。这三种类型里面的建筑类型又分了哪几种?养老住宅、社区养老公寓、养老护理机构和其它类型。比如老年康复医院、老年病医院等等。面向的人群，建设的状况面临的主要问题这个我们都做了一些分析，我们把它做了整理。这都是现成的东西，我们的研究团队在两年前就开始整理这些东西，对养老机构我们再作分类。这个东西是我们当时组建三六九之前我们在思考，我们要干的养老公司要针对哪一种类型，所以那时候做了一些分析。老年公寓、养护院、敬老院、老年护理院、托老所这几类养老机构，我们做哪类。所以当时我们的设计团队、研究团队其实是为了我们未来产业资本做服务的。当时我们就在研究这些东西。每一类我们提供的哪一种服务，老年护理院干什么。三六九基本上确定下来我们要干的老年护理院和养护院这两大类。所以我们和中海集团合作300家机构侧重在这儿。所以中海支持的100亿的资金我们不是投到养老地产里面的而是投这两类机构。那么围绕这两类机构，我们去研究设计。我们在这个基础上呢，主要的开发模式是针对房地产的了。我们的这三种模式有哪些细分的产品。一个是城市型里面的有这4种产品：日间照料中心、养老公寓、护理机构和城市CCRC。近郊型里有3种，远郊型里也有3种，那么这种东西它有区位的划分。有开发模式的判断纬度，这个我们是针对房地产开发商的。但是对于开发商来讲。现在我们和好几个国企的开发商签了战略合作协议我们帮他做研究就是他们这一类企业它以现有的土地资源，它的开发团队怎么样能做养老地产。那我们给他们提供咨询服务。我们的产品体系里面我们做了简单的归纳。我们的研究成果还有很多所以对外的沟通我们就归纳了一下。城市型养老公寓有六大特征，日间照料中心有什么样的六大特征。当然我们还有另外一个版本，比这更多一些内容。对于土地的选择，对于项目的选择，对于客群的选择怎么样去分析，这个就是更多的内容了。

　　这是我们做的项目：目前正在施工马上就要完工了。上海黄浦区的项目是个改造项目，原来是一个福利旧工厂。这些房子都是现装的破破烂烂非常糟糕，现场是一塌糊涂，周边全部是老居民区。但是它旁边有一个很著名的建筑叫公益新天地，类似于八号桥有一些创意的东西放在里头。当时民政局找到我们的时候要把这个啤酒仓库改造成一个养老院，当时区委书记和区长的想法是做500张床位。我们看了看当时这所房子它只有9千多平方米。9千多平方米要做500床一定要扩建，扩建来讲它周边全都是居民房子都已经围住了没有地方扩建，只能加层。所以我们考虑给它局部加层然后把它连起来加了一块。总的面积大概增加了3000平方米，做到12000平方米，但是500床的目标还是实现不了。所以后来我们反复做了方案比较以后说服了区长说就440床吧。所以最后定稿是300到440床。我们方案定稿了，区长和书记都下套了。按道理这个项目今年八月就应该完工了，但因为外滩踩踏事件拖到五月才开工所以到现在都还没有完工。按照进程春节之后可能才能完成。进度变得非常慢，大家都变得老老实实。没有人去拍板这个工作，新来的区长和书记也不是很重视。这个项目我们花了很多心思，我们去年花了一年的时间在做方案。反反复复地改、来来回回折腾，在这件事情上我们的团队得到了很好的锻炼。包括室内设计也是我们做的，是从建筑改造到室内装修设计全部给他们做完。当时三家单位投标，另外两家很牛逼，最后是我们中的当然我们投入很大。所以我们在前期，现在回过头来，这两年来我们做养老项目包括养老产业的研究是没有任何产出的投入，我们公司投了五六百万最后转化出一个三六九。但是三六九的前途我们也不敢很乐观，要做300家运营机构不是那么容易，对于我们这个团队的挑战更大，但是他们愿意面对这个挑战。和中海签了协议我们就干。

　　这个项目其实是我们在做研究之前做的一个项目，为什么我要拿出来当例子很有典型的意义，因为这个项目是一个失败的项目。整个建筑设计全部是我们筑森做的。做这个设计的时候是按规范来的，反正国家有什么规范都拿来，按照规范做出来的。这就是典型的政府要干一件事然后大家就按照国家的规范去设计，但是做完了非常不成功，现在已经快倒闭了。政府急死了天天到处找人想接手运营。为什么?因为这就是典型的没有从运营出发做设计的一个例子。因为政府投资，找了一家当地最好的设计院全部按照国家规范来的就是没有找运营机构，规范有了就做。所以这件事情去年我到武汉的时候，武汉市的一个市领导，第一次见面我跟他说养老地产和养老项目的设计有它的规律，他马上就瞪我一眼。他是规划局长出身也是规划硕士，著名院校。这种东西有什么好搞的，国家规范出了这么多我们武汉几百家设计院每家都会拿规范设计。后来我说设计完了以后，你就变成一个烂尾楼，你就放在那儿吧。政府财政天天背负一个大摊你受得了?他不说话了。然后我就开始跟他讲我们一通从运营出发从客户怎么样去做设计，然后这个设计和运营怎么结合以后再加上投融资的力量结合在一起，最后这个项目是成功了。那套体系讲起来也不错，好像你们说的有道理。他马上打电话给武汉民政局的局长让他和我们对接。所以后来武汉“十三五”的养老规划就这样给我们做掉了。我说这话是什么意思，像武汉市这样的大型城市。它的市领导也是硕士、博士出身的。他们头脑里面的概念就是我按照国家规范做的设计有什么不会，这有什么难的?养老这个东西没什么花头，就是有人肯出钱干就行，结果错误就在这儿。有人出钱干了但是你没有从运营出发，没有从服务出发，它就会死在这儿。这个项目就是典型的例子。现在常州市政府天天想让我们三六九把它接管下来，但是我们三六九去考察完了我们自己都认为。虽然是我们筑森设计的，但是那时我们不懂运营，完全按照国家规范弄的，没办法经营。不要，这就是国家规范的结果。所以国家规范没有什么用，如果不从运营角度出发去考虑。就像酒店都有他们一套的设计规范，他的设计规范是从他的管理出发，那么它设计出来能管好这个酒店没有问题。但是没有这套东西酒店设计完肯定有问题。所以这里面我们所做的项目都是从运营出发，包括这个也是典型的，我们研究养老以后所做的项目。这个项目是今年10月份开始运营，目前来说效率是非常地好。

　　这个是第二大类我们竞标型的东西：竞标型的东西我们现在正在深入研究这方面的类型，因为这个东西它的运营规律和城市型不太一样。而且也是目前来讲应该说各地房地产开发商会比较感兴趣所以我们公司在这方面目前投入大量的力量。最近也开始出现了一批成果。我们现在准备让三六九去参与，把竞标型的养老运营部分由三六九来做优化。运营的东西财务模型做完了以后基本上要让我们养老运营的部分达到财务平衡。财务平衡了以后地产的部分让它出现一家。那么这个对于开发商来讲就有吸引力的，所以我们现在正在做这部分工作。这里是六大特征每个都有细节的东西，这里就过一过。

　　这个项目是在我们在杭州做的一个方案，但是这个开发商现在有一点自己的资金没有解决。实际上我们所有的财务模型给他做的非常详细。因为它的位置特别地好，我觉得这项目成功的把握非常地大。我们都跟他讲说你这项目肯定能成功，我有90%以上的把握。它是在西溪湿地里边，这个地方是西溪湿地，这个地方是阿里巴巴，你说这个位置好不好?然后这边又有一个地铁。杭州地铁5号线的终点站离他这儿只有200米。这旁边已经在建设了附属医院的新院区。北面有一个医院，南面还有一个，有两个医疗配套机构，然后有一个地铁站还有大片的科教园区，自然景观又有西溪湿地，能不成功吗?可惜这个开发商是个小开发商，这块地是他自己的但他的资金实力不够。所以我们现在是希望他想办法去解决他的资金的问题。他如果解决不了我们也可以帮他解决。但是得等他主动提出来，不想主动帮他干这些事。所以这个项目呢是把它做了一个整个区域做了城市型的CCRC。但是我们叫“康养综合体”，这里面我们有养老加适老化住宅。还有自理公寓，护理公寓医疗配套为一体的城市养老综合体，以养老公寓为主。其实这里面，这些全都是养老公寓，这一栋是护理楼这两栋是属于青年公寓。因为这里有很多阿里巴巴的员工，旁边还有许多配套的科技企业，所以它会有很多居住需求，有很多园区。在这两栋给他搞了青年公寓，这栋是酒店这个是一栋护理楼，这里两排全是养老公寓中间是一大片中心花园提供各种养老服务，大家可以在这儿娱乐。这个窜起来的主体就是一个老年大学，老年大学全部都有连廊连起来中间有一个5000多平方米的老年大学，吃喝玩乐都在里面。整个这一块再加上这全部都是地下室，抬起来做停车，那么在二层的地方上面是花园。

　　这个项目是福州福建的，这个开发商也是比较厉害。因为这旁边还有100多万方的他自己的开发建设用地，一个100多万方已经建好的住宅小区，传统型的。那么这边他是想做一个纯养老生态家园全持有。这个项目也很好玩，这个项目当时也有三家去投标。清华大学、同济大学设计院加我们。第一轮同济大学就被PK掉了因为同济大学他没有任何太多关于养老专业的描述。第二轮就是我们和清华大学PK。本来我估计甲方是预定把我们干掉的，给周老师做。但是我们的方案其实做得很简单。方案不能复杂因为它是一个全持有的项目。一个定要控制成本，控制整体的投入要达到一个最佳效果所以我们用最简洁的办法，简单明了直接。但是我们里面突出了配套设施怎么做法。我们讲护理院怎么做，我们这里分级分到每个区域每个小组上。完了以后，我的微机构怎么做。我们给他们讲了很多运营的故事。所以呢，我们去汇报方案的时候，给了我半小时的时间。开一次会讲这个事。结果后来我给他讲了两个小时，董事长坐在对面说继续听。我说我讲了半小时还没有讲完你要不要继续听?他说“没事，你愿意讲多久讲多久。”结果我给他讲了两个小时，讲完了以后我说不行了，我四点半还有另外一个会要去参加，我得走了下回再跟您讲。他说那你先走吧。然后这件事后来就变成当天就不开标了。因为没想到筑森的方案把运营讲得那么透，我们所有的运营方案做完了。建筑其实无所谓。但是我们把这个运营给讲清楚了。周老师他是做规划做设计的，他没有讲运营但是我们的运营方案讲完了以后。是基于我们的规划说的方案。我们的运营方案又不能套到周老师那里去。开发商纠结了半年一直没有结论到现在为止这个项目还停在这儿，还开玩笑说等我想清楚再说。这个方案我想说明你在前期你不把这个康复医院这些五级配套体系。我们有一个五级配套体系的运营放在里面，其他人没有给过他这些东西。我给他讲了两个小时他才明白原来养老产业要这样做。我说是啊假如讲规范的东西我可以拿两大本在这里，规范这东西谁不会啊，搞规范的设计公司全国有一万多家。但是跟你讲五级运营配套体系的全国只有我们一家。他说其实你们就讲了个运营方案，你们的规划方案没有周老师做得那么细。我说对，肯定没有他们那么细，但是我们有这个他们没有，这个是你以后赚钱的东西。

　　第三大类是远郊型的东西：旅游、养生、养老。但是这类是我们公司目前研究最薄弱的一块。这跟我们要做的工作的直接相关性还是比较弱但我们今年也开始投入力量专门研究这块。我们也做了一些准备。我们有一个专门远郊型的课题，我们公司内部现在还在做。我们也整理出来一些分类，一些子课题。这个我们当时和无锡天安东方签了一个帮他做养老的研究。因为天安东方名气很大，大家很多人都去看过。他是做文旅，名声很大价值不高，房地产的价值始终搞不起来。它的文化旅游的运营也没有做得太有价值。因为我跟他们实在太熟了。他们老板以前是我的同学。所以我去了以后就批评他，说你要我帮你做养老研究可以。但是做完了以后我们发现给他提了一系列的建议告诉他还是要补充一些配套设施。你该投入的还得投入。你的养老服务设施一定要投入的否则你的还是做不起来。而且告诉他我们要做哪些东西，当时给他提了一些建议。但是目前来讲我看他们还在犹豫。因为一旦涉及到运营对于开发商来讲多犹豫。你没有想好去做养老的时候开发商想的都是我两三年就脱手了卖房子卖完就走人了。但是一旦涉及到养老运营，十几二十年都走不开的。除非你做得很好或者托管给三六九，可以暂时脱手。但是这个资产还是你的，所以对于开发商来讲他会很犹豫。比方说我们让他们在这里建一个150床的护理院。前期投入7千万，钱对他们来讲他觉得问题不大。但是我建完了这150床谁来给我运营。你们来运营我来准备运营方案怎么做。所以对他来讲他要运营多少年。未来运营到一定的时候我这个护理院有没有可能卖掉，这些都要给他一个答案。所以他的犹豫在这儿。所以这个东西像养老产业涉及的面真的是很广。它涉及到你前期的策划、设计、投资。我们简称的“投融管退”投资、融资、管理包括退出。你让投资者怎么样的后期退出。但是另外一类人像我们前面所说的福建正祥的老板，那块地就准备一辈子干养老了。我前面的那些房地产开发已经在搞了但这块我就是给社会做贡献。这是我们做的一个远郊型的规划。

　　这个项目我们也是把它当做一个旅游为主康养为辅的一个项目。在这儿做了一小块康养其他都是旅游的东西。但是我们给当地政府汇报时还是一样的养老为主的。这个项目今年上半年他们湖北省评了一个省级优化小镇颁了一个名头。我们突出的叫康养文化所以从这块来讲，我们自从做了这一类项目以后大地风景的人就开始找我们了。大地风景的人说我们的旅游项目里面你们能不能把养老给我们装进去。后来我说你那些项目都是景区型的装养老不太合适。你要看装哪一类的养老。你要装我们现在刚需型的，我肯定不去你那儿。但是你要是装健康活力的那你景区资源的价值要评估。最近峨眉山又来找我了。峨眉山市，乐山市那帮人就找我们考虑一下怎么在景区里面把养老地产做起来。但这一类项目我自己觉得最大的问题就是你的景观资源。如果你没有很好的资源或者你作为业主没有很好的资源运作能力我觉得风险很大。

　　这个项目已经启动了，就是今年大概7月份的时候政府批了规划，就已经开始做施工图了 。然后说是上个月开工了，开工了一小块。我们对他的一个忠告我们是做了前期的策划和定位。建筑方案做了启动区后来就没有做了。但是我们给踢掉一个忠告就是它因为远离南昌。离南昌有35公里。这个开发商前期一定要有足够的资金去投，我们给他测算过你要投20亿放在那里，然后你才能慢慢地形成后续的东西。你前面那些东西做不起来，或者你没有足够的资源把这些东西做起来，有可能就会烂掉。开发商自己掂量好，开发商也很聪明后来找了一家江西高速这样的国企合股了，那就把资金的问题解决了。所以民营的开发商单独来扛这种项目我觉得扛不住，一定要找大国企。

　　这个是生命人寿长春的一个项目，我们也做了规划，也就慢慢地启动。现在保险公司很厉害大家都知道连万科都要被保险公司买掉了。所以保险资金有它的想法，它规划的范围很大一千亩，一百万平方公里弄了这么一大块全部做生命健康城。但是这个项目呢因为在长春那块，我觉得本身东北是人口导出的地区，未来我并不是很看好这个区域。所以我们公司后来做完规划也考虑后续不要介入了，意思不大。整个东北经济不行然后人口都是外流，一年200人口流出。那这个地方未来怎么会有发展。我们把规划做完也不要参与后面的事了，否则陷下去也很难受。他们生命人寿让我们提供可行性报告，策划什么的。到时候弄出一堆结论说可以，回头它又不行不是砸我们自己招牌吗?算了不做了!现在东北项目基本不太做。我们还是觉得南方可以搞，类似福建、漳州的。

　　这个漳州的项目是厦门住宅集团5千多亩地划了下来，这么大块地也是做旅游，只有这一小块是和养老有关的。这一部分有是产业方面，因为靠着主干道。这有一个十字形的主干道在漳州的角美镇?然后在规划里头现在已经在建的这儿又会有一个轻轨站，轻轨站在这个地方。所以基本上产业就放在这儿，养老产业的配套服务包括会展什么的都在这儿。养老这块在山地里的坳里头，所以这个项目有一张鸟瞰图可以看出来。这是高山很大的山坡，所以它是以旅游景观为主。这是很平滑的山坡，这个地方是靠近城市的。这边是整个厦门台商的投资区，习大大去过的就这块。所以他们干劲很大，这块想先搞起来。但这个项目呢就是典型的把它养老产业结合在里边。养老产业和养老地产的开发和养老的培训，这部分是做教育培训的。这部分做养老地产的。这部分是做养老产业的加教育培训。因为这个地方的产业是以贸易和产品为主。教育和培训放在这儿是结合了旅游这块，毕竟是教育培训，环境要好一点。那么等于说这儿都算是实训基地，各种类型的护理院都放在这儿，不同等级的。这个项目头里我们给它做了六级的运营配套方案。比福建的还多了一级。因为在我们公司的研究体系里头，六级是最高级。根据不同的项目，有的项目做三级有的项目做四级，有的项目做两级运营配套。

　　这个讲讲适老化建筑设计，这里面呢我想可能一个概述一个惯例然后我们有这三个专项研究。交通空间是很重要的，在一个防火消防现在是政府很关心的。再一个有个事例就是室内卧室的床具选择，在外面给大家讲讲还是蛮管用的。就是代表了我们要关注的一些问题，设计里头会比较关注。我们设计的七大原则实际上是我们和三六九一起做研究的时候讨论出来的。一个是等效使用，一个方便灵活简单易用，资讯简明，容仓纳物，省力易用还有可用的空间。这些东西其实处理好了以后对投资者会很有帮助。因为我们按照这个原则来做的话大家可以看到都是可以帮企业家去节省投资的。所以我们为什么会有这些玩意儿。因为我们三六九自己就要去投资运营，养老院，护理院的。所以我们是在为自己省钱。三六九今年投了两个，明年要启动的。一个200床一个250床，都在常州。所以按照原则，设计也是我们自己做的，非常省钱，但是效果一定会很好。这个大家应该都看到过，我们很多地方都用到的。这里头我在设计具体布局里头要注意哪些东西满足轮椅的要求，门合页的开关方向，床周围的空间都是要满足轮椅的要求。家具上面要注意哪些东西，餐桌上的东西，颜色的对比，成品家具。这是老人使用的桌子洗脸盆，这些都是我们常常在很多设计公司都知道的会用到的，包括轮椅的尺寸，楼梯会用哪些特点。你像我们很多很酷的设计都做到一个颜色上去或是一种材质上去，那就不适合老人。对于老人来讲他要有一种变化，要有区分，然后要便于识别。这个包括卫生间洗浴，我要注意哪些东西。哪些照明要有特点，要以柔和的间接照明为主。要避免直接刺眼的那种灯光，这些都很常见。

　　那么我们再讲一个案例，事实上这不是我们公司设计，但我觉得有代表性。就是上海的永泰，现在已经在卖了，就在中山公园商圈里面。我们归纳下来：医康养结合的养老医疗新模式，它针对的主要客群就是自理老人。它叫城市型CCRC,它的面积不大大概两万六平方米一栋楼，178户明年三月开业，已经在卖了。那么它的设计团队很牛，Smith Group，运营管理也是美国最大的。这些都是豪华团队，所以我们就拭目以待，看它是否成功。因为我们公司做的东西都是比较接地气的玩意，但是这种高大上的玩意我们要了解。因为它的投入也很大，宣传也很到位。而且它的设计确实有它的可行之处。但是我现在唯一无法了解到他们的运营到底是怎么运营的，这块要等他们明年开业以后我们才能看到。国外进来的至少到目前为止，我看没有一个成功的。这个是在江苏路地铁站附近，它的六亿生活体系我觉得都很好，我们也都学它。那么景观营造，它这些概念。我觉得我们在设计方面都是可以学习的。包括我们最近在做的设计里头，我们也这样布置，包括屋顶花园。但这一设计很典型是自理老人为主的，你不可能是护理的那种。它的室内有采暖，循环的地暖。它整个这套东西还是很好的非常高档，我觉得是高端的值得学习。但怎么运营不知道。而且它的这个户型我觉得也很典型，40/50/30，都是这种小户型。作为老年人来讲。人这辈子房子就是这样的我觉得以55岁为界，55岁之前是越住越大，55岁以后就开始要越住越小了。到最后100岁的时候就躺在床上了，120岁的时候就装在那个盒子里了。先是由一张婴儿床住到豪宅上面到最后再回到小地方去。所以我觉得这种户型都是合适的。我们在给福建那些项目提出来的户型基本也是这样的规模。40几平米，50几平米，60几平米，尤其是城市型的。但是郊区型的会不一样，郊区型会稍微大一点。因为它来的人群也会不一样，跟客群也会有很大关系。

　　这个案例可能大家也都去看过了，上海颐和苑，这是栖城设计的，在金山。我们在我们的体系里头也叫它近郊型的CCRC，它已经开业了，我们也去看过。但是看完以后我们很担心那家丹麦运营公司能不能做下去。因为我们去谈过一次发现那个老版在做之前实际上没有做运营方案，这就很担心。当然环境还不错而且我觉得它的营销也还可以但是它没有做前期的运营方案。我觉得我是打一个大大的问号的。花了很多钱，但是从设计的角度我认为还是有可取之处。关上门是温暖的家，推开门是综合社区。这个概念我们也认为是可以的。但是我们的概念是什么呢是所有的养老机构里头。我们关上门是一个大家，不是说关上门小家。关上门温暖的家是组团里头。可能我有7、8户，10户这种老人家在一个大门里头，在一个大组团里头。我关上门以后这十几户老人就是一个温暖的大家。那么推开门以后整个大社区是一个很综合的社区。我不同的组团里头可能有不同年龄的老人或者说不同状态的老人。但是在这个社区里头，它还是综合型的。所以我赞同这个观点。这家机构不知道行不行就过一过吧。这是它户型的东西。你看作为远郊型来讲，它的户型就会比较大，这个也是对的。我们去年做的湖北鸿安的项目也是户型都比较大一点，甚至是迷你型的别墅150平米160平米的迷你型别墅。这个因为你作为远郊型项目，它和在市里的要求，心态会不一样，包括它的状态。

　　国外这个东西拿出来为什么要讲呢，因为我觉得还是一个管理问题。养老还是要看管理的东西，你看它所有的设计，还是从管理出发。那么瑞典的这个。它的衣帽架，它的这些东西，都是它的设计特色。入口存钥匙的地方，挂东西的地方，我的书桌，有采光充分的书房。这个窗洞高一点怎么采光，可以收起的熨衣板这些细节非常重要。包括起居空间，是叫宁静氛围。前面也说到我们的照明不要那种的直射的光，不要大的要间接的光。有可能这边全都是一排灯帯，两边是灯带。这个对于老人来讲非常有帮助，那么卫浴空间，可旋转的透明的淋浴，这些都是细节。包括洗衣机也是专门定做的。狭长型的洗衣机，为这种小空间提供。马桶，方便使用的提桶。这些挂眼镜的细节的东西就是非常多的细节。对于养老公寓来讲就是一定要考虑在设计的时候是非常多的细节。就是为什么说单纯按照国家规范来做没有办法，因为国家规范是很粗的，它既不考虑运营也不考虑后来使用上细节的东西。它只是很从安全角度出发，厨房，仓储空间。怎么样去精心布置，所以要，包括我们现在这套东西我们也跟客户开发商来讲要买什么东西都是按照这些细节去布置。这个对于客户体验是很有好处的。怎么样节约空间的特制的烤箱。很多的挂放空间，怎么样利用好我的这些，连拉手都可以挂东西。无障碍化的电磁炉，智能升降台。微波炉搁在升降板上，也可以保障安全。这个当然是对于空间特别紧张的时候。大家目前还不至于紧张到这样，包括卧室空间，我怎样营造卧室安静休息环境。这些都是细节，考虑非常多的细节。

　　那么交通这块来讲也是，对于这里头我们看这个例子。它这块来讲就是不太合适的，只有东半部是属于老人的。所以东半部使用的频率较高，而西半部给老人带来不便。这是一个老年公寓的布置，那么它的这种布置，是有它的缺陷的。你看这个项目，包括医用电梯和后勤通道要联系在一起，怎么样从医用电梯瞬间便利地通过后勤通道到急救出入口。我们认为做了这种玻璃的个人安全性较差。不适合在老人的公寓里头使用。虽然有阳光大厅，你布置了这种景观电梯有助于好心情。但是全玻璃透明的做法容易出问题。这个是电梯的门径系统，由护理员刷卡的，这是护理院里面的这种。这个也是跟交通空间设计有关系，都要有细节的考虑。还有扶手的端头设计，枝头很容易钩到老人都是不利的隐患。然后这块这种为了布置点东西就挂了一堆东西，很容易阻碍。这些都要注意不要为了好看忘了安全，前面是装饰图案。这个我去看了很多护理院，养老院都有这个，这都非常好。长走廊的恰当位置设计休息座椅也是交通空间设计里头要考虑的。引导标识系统一定要，像这种产生反光的就不好。我看了许多都是用这种产生反光的材料做的，这就不行。防火要建立有效的消防分区，设置一定的避难空间。像这些地方都可以作为避难空间去考虑。老人可以在卫生间内避难求救，这些都是我们的一些细节的东西。还要利用多种设备建立快速的疏散方式，你像日本的住宅楼有阳台连通可以构成第二个疏散通道。外围的这圈阳台，内部的疏散，外围还有一圈。充分利用消防电梯。当然一定要重新定义消防电梯的使用范畴，这个不仅仅是养老的住宅常规住宅也都是这样的。还有室外的疏散梯，增加无动力逃生梯，这个有助于老人使用，固定于外墙的。我这次去台湾看了，他们都用，好几个乡下的护理院，老人院也都装了这种东西，很好。院长说这种东西比装个电梯便宜，我都装这种东西好。万一出了啥事都能跑。它的楼也不高，三层楼，但是真的失火的时候老人很快就跑了。平时呢，他说这个老人，我们那儿只有一部电梯，挺紧张的。没钱装电梯，装这种挺好。

　　床的类型，我们这里头床的选择要点对于养老院在设计里头也要考虑。单人床，双人床，它和护理床这样的都会有不同的要求。要点是尺寸要适中，要凌空放置，不能靠墙，双人床，三面凌空，单人床可以靠墙，但是床的宽度一定要适当缩起来。这种高度就太高，这种高度就比较合适。材质呢也是，像这种金属材质的就不太好，以木材质为主，老人经常要卧的要温暖的材质。体型呢也是，要简单，尽量轻质，易挪动，你像这种底部设置了床箱就不大好。底部一定要空置，空置了以后一是卫生好做，二是也好移动。床垫也不宜过软，当然挑床垫是比较难办的事儿。床头板的高度也一定要适宜，要圆润和便于扶持。如果床头板内装是固定，架子的灵活布局就不便了。床头板是要跟着床走的。你看有些装修里头就把床头板固定了就不太好。床侧的局部扶手，床侧的维护栏杆。这些都是我们这个床，你是自理老人到介护老人到最后完全的失能老人都会不太一样。

　　第三大块，我就大致讲一下我们景观设计的东西。这个景观设计它是老人有一个情感需求，实际上它更多是希望有一个和外界交流。同时呢这种外界的交流也不要有很嘈杂的环境，你要在大马路上。你看在公园里面，他们可以放放喇叭，那是他需要的。他不需要的时候，他是需要安静的。而且还有一个年龄段不一样，需求也不一样。包括户外健身的需求，易识别性的需求这个都是我们要考虑的问题。在感官环境里面你考虑他的视觉环境、听觉环境、嗅觉环境、触觉环境和味觉环境其实这都会在它的景观环境里头要考虑到的。那么适老的景观环境里头，要合理规划道路系统。方便老人的外出参与活动，道路一定要循环连接。然后道路不需要有大的起伏，方便轮椅等通过。还要防水防火防眩光。所以在坡道材质上的选择上面一定要控制这些，不能追求美观的效果太炫的东西是不行的。局部可以设置一些台阶，设计这些台阶的时候一定要有坡道来做它的无障碍设计。这些都是我们作为设计师来讲都会考虑的问题，加强无障碍设计。积极创造有利残障老人的活动空间。菜园，种植床，水池，花床等等。通过这种抬高，他可以比较方便地看到、触摸。因为这些植物你要考虑老人有触摸的需要，你如果种的太低他不一定碰得到，要弯腰会很麻烦，要给他抬高。提供一些观赏和活动的公共施设，加入水景，营造有生气健康的自然环境。但是这些东西也一定要注意到安全性。增强空间的识别性，建立有效的导向，这些东西是我们现在一定要注意的。我们现在有很多大型的社区里头，如果识别性和导向性做得不足的话。不要说老年人，年轻人都搞不清楚。所以这块来讲是是我们很多在做养老设计的时候，我觉得特别要叮嘱的。这种导向标识系统一定要专门设计，我们实际上还有一个文件专门讲我们要怎么样去处理标识导向系统的。适老化景观设计的要点：庭院的朝向要注意避开强风和日晒。要晒，但一定要注意还是要避开强烈的日晒。因为对于老人家来讲过度的晒太阳对他来讲并不一定有好处，这是一方面。另外一方面直接的照射尤其在夏天这个庭院就进不去了。所以在设计的时候又要能让他有日晒同时又要有一定的遮蔽型，所以这是有它的技巧的。我们这张图里头，这种庭院我们的视觉都能够看得到同时这样的空间又能够对风有一定的遮挡。像这样也有它的好处，太阳也不是完全遮得到。通过廊架缓解炫光，通过植物绿化遮挡。通过这些手段把树、廊架利用好。这些都是一些设计要点。老年人的休息场所，老人的室外休闲场所，要考虑到轮椅可以方便通过。场地周围要有小庭小廊、座椅。有坡道更好，必须设台阶的时候一定要三级台阶。台阶数过少反而容易发生问题，因为老人会忽略这些事。小孩子摔一跤没事，但老人摔一跤就麻烦了。要么不设台阶要么就多设几节，虽然他会累一点，但是安全性会好，他会注意得到。当然最终我们还是要考虑无障碍的东西。铺装一定要有趣味性和识别性，很明显都有变化。植物要散发香味，场地的铺设要注意平稳防滑，空间要相对独立。

　　适老化的植物是关键，其实我们现在很多时候大家注重的我们看到的植物但是对于老人来讲，触摸很重要。尤其是他坐在轮椅上，到了一定年龄以后他更多还是希望通过手的感觉，触摸的感觉能够刺激他。有时候这种植物你要故意带点刺，刺激他。其实以前我没有了解这些问题，后来有个养老院的院长说，这个东西你要让他刺激一下。他一抓反而能刺激他的感觉，感知能力。经常他去抓了下，他反而能够保证他不至于退化得那么快。大致上就说这些，只能简单讲讲。

　　问题一：最满意的设计：

　　答：到目前为止都有遗憾。你看我们都做了那么多的项目了，我们三六九投资的护理院，上个月我们在讨论方案的时候又请了不同的养老院的院长。外地的、福建的广州的来讨论，他们又给我们提了一些在管理上的又有一些在管理上的东西，我们发现又有一些变化。事实上我们在这个过程中也在不停地优化，在提高我们自己的内容，而且细节越做越多。

　　三六九这个名字是怎么来的，实际上当初是叫它不是9073吗?

　　9073

　　3是机构的这一部分 那么我们做这个公司的目的就是聚焦3这部分。有了3。

　　然后老人是60岁开始就有了6。9嘛就是长长久久。于是我们三六九公司的名字就是这样来的。

　　二、服务运营大于管理：

　　服务运营是核心，你选择了服务团队服务模式以后围绕它让它为人服务。像我们的项目，我们在前期讨论任务书就讨论了一个多月。去年做方案的时候我们三六九公司还没有成立，但是前面我们已经在搞了。在做的时候走访了黄浦区的五六家护理院，跟他们不同的公办的民办的护理院院长谈。问他们黄浦区的护理院是怎么做的。他们每家护理院所讲的经验都大同小异，我们更看重同的部分我们可以关注。但异的部分我们就没有办法，异的部分每家护理院都有自己的特色，每家护理院的院长都为自己的特色自豪。当然我们走访的都是比较好的养老院。

　　我问护理院的院长养老这行当挺累的你有没有考虑过不做，不当这个院长。院长表示再苦再累也要干下去，收入还是可以的，我们还是赚钱的而且还赚了不少。我们三六九的尹总就说，他们不是像别的护理院所讲的干不下去。没有政府补贴就活不下去，要搞，从这个时候他就开始研究。我们去年刚接触这个方案的时候是三月份，2014年的三月份，那个时候尹总开始研究运营。到了今年的三月份一年的时间，他跟我们汇报说可以了，我们可以成立一个公司了。运营的东西已经研究了很多了，而且我们指导的一家运营机构成功了。我们当时做这个的时候，我们心里也没有底。没底在到底我们总结研究归纳的东西，因为我们考察了许多养老院以后就总觉归纳。但是总结归纳的东西是理论型的东西是否可行还是要去实操。那这个时候就正好来了一个机会。常州我们一个朋友的项目，他就想把它从快捷酒店转变成一个养老机构。规模也不大，150床，4000平方米不到。改造设计和运营方案全部是我们无偿给他们做的，就说这个项目我们参与吧。他原本只想找我们来做设计当我们了解透了他想法，我们就说全程为你服务。但是我们就做一个实验，没想到这个实验还做成功了。我们花了六个月的时间帮他改造完成。然后又花了九个月时间它就全部做完了，而且效益还不错，现在二期又开出来了。就是因为这个项目后来我们在北京跟卫计委和民政部的个别领导沟通了以后他们才发现说你们做得不错。我们后来又接连去辅导了另外几个，优化下来效果都非常好。

　　问三：刚才聊到杭州阿里巴巴附近的一个项目，之前文字叙述说有的电梯是老人的餐食和他的医疗的东西是没有分开的。然后这个是不是关于洁净度的问题是不是应该做一个区分?

　　答：我们不是医院是城市型的CCRC，它是养老住区。CCRC里面没有医疗这一部分，只有一个护理。而这个护理相对来说跟医院是两回事，而且我这个护理叫养护，护理里面会界定老人。所以为什么说我们的方案的赚钱的，因为当时做的时候我们把老人是分了类的。我们是轻度的失智老人我们收这批人，轻度失能。把这批客群先界定住，还有一点，我再补充一点，我们目前做的参与的所有的项目里头我们对客群都是有界定的，我是界定好客群的。并不是说，我搞一个护理院，什么客群都接。比如我给河南设计的这个就是轻度的，我把定位分清楚了，连中度的都不要。所以每一家机构在收入老人的时候一定要评估，所以我们给他们的在运营方案的第一关就是评估。评估非常重要，是要把住的。而且评估的标准不能降，一开始如果你的定位是高档的那我的评估标准就是很高。我没给你提的这个评估表，你要严格按我们的评估表来。我能保证你的客户进来是高质量的你一定能成功。但是如果你放低了你的标准，你就很难救了。如果要救你就要下定决心把你原来的客群全部赶走，重新再来洗一遍，这点很关键。所以我们的设计也是针对你的客群，我这里头事先把客群先策划。所以我们现在做策划是从市场调研开始做的。

　　问：如果选定好的客群发生突发状况，那医疗措施怎么办?

　　答：直接送医院。这个跟机构的定位还是有关系。机构来做，我准备做哪些事情，事先就做这些预案。比方说我已经考虑到我里边想内设一个诊所的话，就来配套医疗机构。如果想好了只做养老，护理都不做更别说内设诊所了，这些通通不考虑。机构一定要细分。我们现在总结下来有一句话叫“做减法不做加法”。

　　问题四：刚才说的五、六级管理大概是怎样的一个体系?

　　答：六级是配了医的，五级也有医但是三级、四级就没有医了。这里面主要涉及到运营和服务这一块。我到楼栋的，到组团的，到小区的，到片区的，到整个城市的这样的一个分级。

　　问：它这个体系的标准，依据是什么?

　　答：这是针对我们的项目的，每个项目里头我们有一个我们的模型，最高级是六级。每一级都有哪些配套设施我们都有表格。

　　这里面我们自己做了一些模型，这是我们的运营团队在调研的时候我们总结出来的护理比。然后运营的收益率，年收益，投资回报率，投资回收，年限，9.9年，3.8年。我为什么拿这张纸来看。这是我们几百张纸中间的一张，就是我们在做研究的时候，我们是全部用数据来研究我们的养老运营机构和养老地产的总结型的东西。我们通过这种研究才能够给业主、客户提供一个比较准确的，我们认为是准确的。这里面要给大家寻找一个合适的点，精准定位客户。包括定价，三位老人比例。单床面积里头要包含哪些东西，做哪些系统。我们的总体流程图，这都是我们公司内部做的一些。我的数据想说明什么问题呢，就是我们现在所做的东西把这些数据化的东西全部都弄出来。包括老年公寓经营的财务考量这也是我们的工作范围。我们做的事情是把养老运营机构、咨询机构、设计机构包括开发商要做的事都做了。那么我们现在开始提供服务，全包了。

　　问题五：养老的核心在于服务，现在中国的养老团队的建设素质，护理的价位包括护理比有和日本的一个比较直观的比较吗?

　　答：差距非常大。所以我们今年也成立了一件事，除了我们和中海签约我们还宣布了一件事，就是我们成立了一个康养学院叫“天灵康养学院”，我们和台湾合作的。我们这个架构已经搭起来了，准备明年3月份开始招收养老院的院长。就是我们设计公司也开始培训养老院的院长了。实际上说穿了我们搞养老是我们智森设计在转型筑森养老集团。我们现在里面的资源整合力度非常大，所以我说我1年没有做设计，就是在做这些跟养老产业有关的资源整合，我们是要整体团队转型的。我们未来筑森设计可能变成筑森养老的工具了，变成一个大的产业集团的部门。