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合众人寿掷千万美元发兵美国养老业
中国房地产报2016-08-23 00:00:00 分享      
      当法国欧葆庭、美国水印、澳大利亚联盛等国外机构纷纷在华投资养老社区、抢滩国内养老产业时，国内企业也开始征战海外养老市场。

      5月26日，相关消息透露称，合众人寿保险股份有限公司（以下简称“合众人寿”）已投资超千万美元打包收购了美国6处养老社区项目。

      该6处项目原来由总部位于美国加州橙县、专注于养老地产的房地产信托基金Summit　HealthcareREIT持有。

      美国某养老项目投资人向中国房地产报记者表示，“这是一个很好的投资，美国养老领域有机会也有挑战。”

      合众人寿方面对此也回应称，美国市场成熟，以收购方式进入可以确保盈利。

      在业内人士看来，合众人寿此次收购，无论从固定资产收益还是提升国内养老社区运营能力角度来看，这类收购都是正常行为，值得称赞。但类似收购对于国内养老产业来说不会成为投资趋势。

      赴美投资养老产业

      实际上，这则消息最早由Summit　HealthcareREIT于5月初正式对外公布。

      其称将持有的6处养老社区售予中国合众人寿在美国的子公司BestYears，LLC.。本次出售的6处养老社区，其中3处位于美国俄勒冈州，2处位于科罗拉多州，1处位于弗吉尼亚州，合计422户，交易总额逾4000万美元。

      交易完成后，双方将以合资公司的方式共同持有这6处物业，合众人寿在合资公司中所占股份为90%，而SummitHealthcare REIT将保留10%的股份。

      合众人寿下属的不动产投资机构合众不动产市场部总经理高峰介绍，合众人寿从去年开始就有了收购海外养老项目的想法，并开始物色合适的物业。

      据悉，这次收购由合众不动产主导。合众优年社区CEO Josh Johnson 是收购的主要操作人之一。

      Josh是南加州大学养老管理专业教授，在美国拥有20年专业护理机构、协助护理机构、大型持续照料退休社区运营经验，加入合众人寿至今已有近3年时间，此前他主要负责合众优年养老社区运营管理，将美国经验与国内市场需求进行有效融合。

      由于Josh在美国的经验与人脉，加上美国原本成熟的养老产业市场，合众人寿很快就物色到了合适的项目。

      2015年3月10日，合众人寿注册地湖北省发改委官网发布了《关于合众人寿与美国Summit　Healthcare　REIT，Inc.公司合资收购美国南科罗拉多州、俄勒冈州和弗吉尼亚州的6处养老社区项目备案的通知》（以下简称《通知》）。

      《通知》称，合众人寿上报的请示及相关材料已收到，根据《境外投资项目核准和备案管理办法》，经审核，同意合众人寿与美国Summit　Healthcare　REIT 公司合资收购美国南科罗拉多州等地的6处养老社区项目予以备案。

      据合众人寿相关人士介绍，不久，Josh将回到美国工作，将成为合众人寿在美国的子公司BestYears，LLC.负责人。

      业内人士分析指出，从固定资产收益率的角度讲这是笔划算的买卖。“从投资角度讲，投资中国的养老社区不如投资美国的，因为美国的养老项目投资收益率比中国高很多。”乐成养老投资事业部总经理高峻松说。

      而美国养老产业已经经过了35年的市场发展，即便随着基金公司、私募进入市场，养老类地产价格走高，回报率从之前的两位数跌落至7%~9%，但相比中国养老项目回报率依然充满诱惑。

      “保险资金也是要讲收益的，合众人寿投资的这个项目收益率至少能达到8%左右。按照市场化收益率取得投资回报对于合众人寿是正常的投资行为。”高峻松说。


图片来源：百度搜索


      买了一套服务方法

      尽管有知情人士透露，合众人寿此次收购不参与对方的运营管理，是不动产投资项目，但在多位业内人士看来，合众人寿收购养老项目应该不仅仅是为了物业。

      “如果从资产增值角度来看，可以选择比养老社区收益率更高的项目，毕竟现在美国的养老资产回报率也有了一定下滑。像之前安邦保险、阳光保险等保险公司在海外投资一般都是酒店、保险公司以及银行等领域。合众人寿收购美国的项目即便不参与运营管理，但依然可以买到相对成熟的服务标准体系，往中国扩散打造自己的服务。”业内人士表示。

      对于国内外养老产业是否有衔接计划，合众人寿表示暂不能透露，但应该还会继续有优质养老项目投资收购计划。

      “合众在国内的养老项目规模太大，扩张太快，服务人员、运营体系都跟不上，收购美国的物业，相当于在美国买了一个基地，买了一套服务方法，是用相对成熟的体系培训中国的团队，促进合众人寿养老项目实现规模化运营。”北京安信颐和控股有限公司总经理赵军分析道。

      在中国养老产业还处于极度不成熟阶段，大部分养老社区都处于亏损状态。今年“两会”期间合众人寿董事长戴皓透露，合众人寿首个养老社区武汉合众优年2014年亏损超过3400万元。

      目前，合众人寿除了已经开业运营的武汉优年社区外，在沈阳棋盘山、广西南宁、安徽合肥等地均在筹备开业的养老项目。这些项目大都是千亩以上的规模。

      此外，合众人寿在国内的养老社区开发上一直保持持续扩张节奏，用内部话讲叫“2+2+2+2”计划，即每一年度保持两个进入成熟运营状态的项目、两个处于开业初始状态的项目、两个在建状态的项目、两个储备中的项目。每年会持续开发3到4个养老社区。

      “如此大规模、大体量的项目，如果我是合众也会这么做。”赵军表示，美国的项目运营是稳定的，买过来后拿出一部分学习，可以边运营边改造，促进国内项目更快成熟。“从这个方面来说合众比泰康的合作方法更聪明，合作意味着磨合、内耗。”

      赵军分析称，即便合众人寿收购的第一个项目只是资产投资，但以后的收购肯定还是会走购买服务、产品这条路，以建立国际化养老服务体系为目标。 

      “合众人寿此次收购不代表产业意义，也不会成为趋势。国内投资养老的主体方目前尚不具备收购海外物业的实力，房地产企业、保险机构去海外收购地产未必会选择养老类。”

      实际上，中国投资者要想直接进入海外市场会面临极大的审批挑战。需要获得联邦、州政府的层层审批。其工作人员也必须有相关从业资格，因此直接打包收购无疑是分羹美国养老市场更有效的手段。
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标签：养老咨询国外经验
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