养老地产就是买房？成熟模式待确立
北方网
2017-01-03 00:00:00
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买房、安家，是中国人的固有养老思维。现在越来越多“待老”人群，选在北京周边山清水秀、环境优美的地方，置办一套房产，以备养老之需。据全国老龄办《中国养老产业规划》报告显示，到2030年我国养老服务业市场的总产值将突破10万亿元。旺盛的需求、广阔的前景，都吸引多家房企涉水。当前的养老地产仍停留在买房、买生活层面上，养老真的需要买房吗？
图片来源：百度搜图
成熟模式尚待确立
2015年末，我国60周岁及以上老人有2.22亿，占到总人口的16.1%，而到21世纪50年代，我国老年人数量将超过4亿人，平均每3个人中就有1个老年人。这是日前中国社会科学院指导发布的《中国养老产业发展白皮书》中提到的数据。
这意味着关乎民生的养老产业将释放巨大经济能量。据中国社科院老年研究所测算，目前中国养老市场带来了约4万亿元人民币的商机，到2030年可能增至13万亿元。
实际上，尽管杀入养老地产的房企不少，国内知名的养老项目、可复制的模式却寥寥。
无论是万科的养老地产3.0版本迭代计划，还是远洋地产的“闭环式服务生态”，抑或保利地产的“中国式养老”，都面临市场的同一个质问——老人是否能真正得到舒适的居家养老服务？
医疗便捷、价格实惠、不打破自己原先的生活习惯、能有自己的“朋友圈”，是记者采访到的四位70岁以上老人对养老项目的共同期待，其中医疗护理便捷尤其被看重。
而医疗、护理资源的短缺，正是房地产企业发展养老地产的一大瓶颈。《中国养老产业发展白皮书》提到的一个现实是，按照目前我国老龄化速度，我国养老护理人员数量严重短缺，缺口达千万数量级。
对于养老人群来说，好服务是最终诉求。而对于房企来说，提供优质的服务，成本必然上升，如何构建可持续发展的盈利模式，则是房企向养老地产进军的一大“心病”。
就目前而言，远洋地产、万科等运营的养老项目，盈利来源通常为“房租或床位费+护理费+餐饮等其他费用”。相比与此前卖房的巨大利润，养老领域是并非真正能从现金流上赚钱的行业。
聂梅生
养老说到底是服务业
2020年到2030年，中国老龄化将进入急速发展阶段，老龄化人口将由2.58亿增长到3.71亿人。
养老地产在未来的15年内，其规模有望超过10万亿人民币，成为我国未来经济发展的新增长引擎。
全联房地产商会创会会长、清华校友房地产协会会长聂梅生认为，在银发市场来临时，蜗居蚁族这些词，不能再用到老年人身上。
在聂梅生看来，养老是一个产业，说到底就是一个服务业，不能简单地划归到地产当中去。
据全国老龄委调査，2015年老年人旅游8.24亿人次，占到全国旅游总人数20%以上。老年人已经成为中国旅游市场重要的“一极”，旅游已经成为银发族退休生活中最大的消遣方式。
目前，供给端由于缺乏有效的投融资政策支持，我国养老产业普遍存在贷款难、投资期长、收益率低、企业生存困难不敢轻易涉足；需求端在激活老年人的存量资产，反向贷款(押金众筹以利息养老)、以房养老等方面也缺少政策性引导。
“在日本，养老由政府扶植；在美国，则有医保、养老保险的进入覆盖，而这两点在中国都没有。”面对中国的特色化国情，聂梅生提出了养老产业供给侧改革的解决方案：“重资产端要去房地产化，轻资产端要由销售走向服务，同时融入互联网+，融入金融创新。”