专家指出，新加坡人口老龄化的趋势，接下来将刺激房地产等另类资产投资，促使更多新加坡机构投资者增持这些资产类别。

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　　仲量联行全球资本市场研究部总监大卫格林摩根(David Green-Morgan)表示，亚洲人口老龄化趋势，意味着更多亚洲人史无前例地开始为退休做打算，促使更多资金进入私营养老基金。

　　他说：“在绝大部分亚洲国家(澳大利亚除外)，养老基金资产占国内生产总值的比率依旧低于世界平均。展望未来，受人口老龄化、养老基金改革，以及资本市场发展的影响，本区域养老基金将会把更多资产配置到房地产领域。”

　　格林摩根指出，房地产资产的优点是其收入稳定、风险较低、可抗通胀，也可让投资组合更多元。花旗银行本月发表的研究报告也指出，养老基金的投资时间线都很长，因此适合持有非流动性、但有合适回报的资产。

　　近年来，房地产资产类别的主流资产范围也不断扩大，如今包括医疗设施、养老设施、学生住宿、住宿发展，以及公共和私人房地产债券等。

　　格林摩根预测，新加坡的保险业者和养老基金，未来四年配置到房地产领域的投资，可高达3000亿美元。

　　据他观察，欧美房地产市场近期走高，与来自新加坡、中国、香港以及韩国等地的亚洲主权财富基金、养老基金，以及保险业者进场，收购当地房地产脱不了关系。

　　譬如，新加坡政府投资公司(GIC)今年初协同加拿大退休金计划投资局，大举投资美国大学生宿舍房地产，投资额高达14亿美元(约20亿新元)。

　　去年，GIC也积极投资零售、商业及医疗房地产，包括买下美国五个购物中心的40%股权、巴西里约热内卢一购物商场的35%股权、韩国首尔一购物商场、印度海德拉巴办公楼发展项目，以及巴西一连锁医院的股权。

　　GIC与新加坡公共养老基金中央公积金(CPF)的关系是，新加坡雇主和员工缴交公积金后，公积金局使用这些存款，购买政府发行的特别债券(SSGS)。新加坡政府发行SSGS的收益，连同政府盈余和售地所得等款项，大部分转交GIC作长期投资。

　　GIC会把部分回报交回公积金局，SSGS每年发放固定利息，利率和公积金存款回报率挂钩。

　　另一方面，道富集团(State Street)去年底对20个国家的400名退休基金专才进行调查，也发现亚太区退休基金为了加强长远的投资表现，下来打算提高对另类资产的投资，其中包括房地产。

　　相对国际退休基金 新加坡专才对房地产兴趣较小

　　来自新加坡的受访退休基金专才有21人，每人所属基金资产均超过五亿美元(6亿7700万新元)，14人来自私营机构退休基金(如跨国企业的职员退休基金)，六人来自公共退休基金。

　　相对国际退休基金，新加坡受访者对私募基金、对冲基金、基建投资，以及直接贷款等另类资产有更大的投资兴趣，对房地产的兴趣反而较小。

　　道富集团董事总经理兼亚太区资产所有者及保险业方案总监林明耀表示，这可能反映新加坡的房地产市场环境，基金可能认为房地产价格还未充分下调，并认为对冲基金的预计回报或更高。

　　他也表示，一些受访者来自规定受益(defined benefit)式退休基金，意味着他们并非新加坡养老基金的专才，可能是来自在新加坡有据点的海外养老基金。

　　规定受益基金是一种集体养老的做法，规定每个人在工作期间，通过税务或定期缴款，换取退休后的稳定入息。新加坡的公积金是倾向于规定缴费(defined contribution)的混合制度。

　　规定缴费基金是个人把款项存到退休户头，进行投资并承担投资风险。

　　林明耀总结说：“劳动人口减少而退休人口持续增加，因此退休与储蓄之间的差距必须收窄。研究凸显退休基金需制定明确目标及可持续的策略，确保人数不断增加的退休金投资者能实现退休保障。”