领尚智业总经理杨玉成在《养老度假地产：房地产市场最后一块金矿？》中提到，养老度假地产要“坚决定位中低端市场，坚决降低成本，坚决不花冤枉钱”，本文重点谈谈坚持低成本才是开发运营养老度假地产的王道。
一、从案例看：投资额过高导致收费难亲民先看近期媒体报道的两个案例：
案例1、凯健国际老年护理中心（上海）作为美国最大和增长最快的高级养老社区运营商之一，Emeritus旗下的凯健国际老年护理中心来到中国后，便展开了一系列动作，租用了一个项目作为其在中国的第一家老年护理中心。这一中心共有50间标准房以及9间套房，最多入住80位老人。因定位高端养老服务，不包括物业租赁费，仅设施采购与中心改造就耗费2000万元人民币。同时，随着入住率逐渐提升，凯健国际还将为这家中心陆续配备近70位专业服务人员，基本与入住老人达到1∶1的服务比例。
凯健的营业收入主要由老年用户缴纳的房费与专业服务费两部分构成。每月房费根据房间标准不同，收费为8000～12000元之间；服务费根据不同的服务程度，收费为4000～10000元。加起来，入住凯健国际老年护理中心的老人需要支付费用为每月12000～22000元，即每年14.4万～26.4万元。但因为投资成本太高、价格过高，2012年6月开业至今，凯健国际老年护理中心目前入住率约为25%。——来源：中国房地产网（作者黄立冲）
案例2、“大家庭”养老院（武汉）湖北的80后陈卿，在2013年7月，将自家在武汉武昌区中心的35套居民楼改造成了一个名叫“大家庭”的养老院。养老院运营至今，已经拥有198个床位，收住了超过120个老人。然而，陈卿回忆说，在2013年开业起初的半年里，因为入住的老人太少，养老院一度亏损得很厉害。花大力气培养的专业人才，流失的也很厉害。
为了达到高龄老人的照料需求，陈卿的养老院光是推倒重新装修就有两次，前期投入在500万左右，还没算上属于陈卿的个人房产成本。如今养老院共有120个老人，每人月收费在1500到2500之间，而眼下他才刚刚扭亏，回本还需6年。——来源：新华网(记者 何源)
第一个案例中，老人每年需支付14.4/万～26.4/万元租金与服务费，这在上海也少有人能够承受得起。每月2万元的预算足以租赁豪宅以及聘用24小时的护工，不一定要住进高端养老社区中。
第二个案例中，养老院光是推倒重新装修就有两次，前期投入在500万左右，还没算上属于个人房产成本。老人月收费在1500到2500之间，回本还需6年。
这两个案例的困境也是目前大多数养老度假社区共同的难题：一边是日益增长的养老需求，一边是养老机构经营的亏损。
二、从需求调查看：未富先老导致支付能力有限清华大学周燕珉老师工作室曾对养老度假需求调研，累计调研500人以上，访及全国160多家养老设施。其调查报告显示——价格是许多老人考虑的重要因素之一。特别是一些高端养老公寓入住费用较高，并且往往需要交付大笔保证金或会员费，老人就更需要从各方面考虑是否可以承担入住的费用。
A、入住资金主要来自养老金、子女和原住房通过调研，我们发现目前老人支付养老设施入住费用的资金主要来自3个方面：自己的养老金或积蓄、子女赞助以及出租或卖掉原住房的资金。由于价格高昂，老人往往无法单方面依靠养老金支付养老机构的费用，大多数老人需要加上子女的资助、原住房房租。也有一些老人干脆直接把房子留给孩子，由孩子承担自己养老的费用。
B、希望费用在自己可承担的范围内在调研中，许多老人表示不愿意用子女的钱，希望费用能够自己承担。而一些高端养老公寓入住时通常需要支付较高的会员费或押金，老人有时无法单方面承担。因此，有些老人的子女会帮助老人支付会员费或押金，老人则以养老金、出租房屋的租金支付每月的床位费、餐费等。许多子女还表示，对于入住费用问题，“不能让老人知道太清楚，老人不愿意花我们的钱”。
国家统计局陕西调查总队和国家统计局西安调查队2014年曾联合对西安市养老机构（95家）开展了专项调研。其发布的调查报告显示——
养老费用多来源于离退休金。入住老人自己支付养老费用的居多。54%的老人养老费用全部来源于自己的离退休工资；18%的老人因为退休金较低，需要靠子女补贴帮助，或以房屋出租金补贴。
调查显示，能够坚持从事护理工作达到3年以上的护理人员不足15%，护理员月薪基本在2000～2400元之间，甚至有的仅有1200元，与劳动付出极不对等。
三、对策研究：定位中低端，坚持低成本从上述案例与调查结果，我们可以清楚地看到，投资商、开发商、运营商竞逐高端养老度假市场，与中国未富先老的社会现实以及老人实际支付能力形成错位、脱节，造成大多数养老度假社区或机构档次定位过高、投资额巨大、入住率低、微利运营甚至亏损。
怎么办？
第一、定位于平民群体养老度假需求，设施经济、价位适中，培育大众养老度假这一更加庞大、更具潜在的中低端市场。
第二、土地问题是核心，首先要解决土地低成本问题。中心城区地价昂贵，近郊区域土地便宜。买地不如租地，建房不如租房。最佳选择是寻求政府支持，申请作为民营非营利机构，取得划拨土地，土地成本几乎为零，未来土地还会升值。
第三、卖产权不如考虑卖股权、卖权益、甚至卖期权，采取出售使用权（会员卡）的方式，可免很多税费。
第四、安全可靠、经济实惠才是老人们关注的重点，要严格控制设计建造成本。适老性建筑比一般建筑成本略高，注重适老性设计，不追求高档次、高配置。
第五、学习荷兰鹿特丹的生命公寓模式——由于老人是尽可能自理的，因此人员配置实际比传统模式小，维护成本低，而且老人和从业人员的幸福感和归属感高，因为他们过的都是有意义的生活。
第六、整合资源、注重服务，出品牌、出品质、出特色，坚持靠长期优质服务盈利。养老度假产业本是微利行业，长期才有盈利。养老度假地产开发运营服务服务不同于一般的房地产开发，它是一个完整的产业链，涵盖物质保障、照料保障、医护保障等许多方面，急功近利，指望快速出售物业则欲速则不达。
第七、多种经营贴补运营费用。养老度假社区，大多选址近郊，便于开展多种休闲、餐饮等经营项目，内外客户兼营，既受老人欢迎，也可以补贴运营管理费用。比如，生态种植、果蔬采摘、钓鱼捕鱼、农家饭菜、露营基地、自酿谷酒、花园足浴、乡村温泉、拓展训练、婚纱摄影、医疗保健、竹艺编织、老年大学……花样年旗下的彩生活服务集团提出“不收物业费也能赚大钱”、“社区服务盈利空间可达500亿”，其思路可供参考。
笔者认为，养老与度假需求本为一体，在一个人身上，退休前的需求表现为度假，退休后的需求表现为养老，所以笔者将养老与度假并提。从这个意义上讲，养老度假社区其客户群体广泛，未来增长潜力可观，等待一大批有战略眼光、有公益服务意识的开发商投身其中。重要的事情再强调一遍，在竞争中求生存和发展，一定要立足区域市场实际，低成本才是王道，盈利才是硬道理。